Expert-comptable immobilier

Les honoraires sont généralement construits à partir des missions confiées : tenue ou révision comptable, déclarations fiscales, paie, suivi de trésorerie et conseil. Une activité avec plusieurs sociétés, des opérations d’achat-revente ou une comptabilité de mandants nécessite par exemple un accompagnement différent d’une société qui ne possède qu’un seul immeuble. Le périmètre des missions permet donc de définir un niveau d’accompagnement et un budget adaptés à votre activité.

Pour une activité immobilière, le choix peut notamment porter sur une SCI à l’IR, une SCI à l’IS, une société commerciale ou une détention en nom propre. Le bon choix se mesure avant l’acquisition en comparant au minimum la fiscalité des revenus, les modalités d’amortissement lorsqu’elles sont applicables, la fiscalité à la revente, le financement et les objectifs de transmission.

Une SCI peut faciliter la détention et la gestion collective d’un patrimoine immobilier, notamment entre plusieurs associés. Elle permet également d’organiser la répartition des parts, de faciliter certains projets de transmission et de dissocier la détention des biens de l’activité professionnelle.

L’optimisation fiscale commence par le choix du mode de détention et du régime fiscal. Pour une location meublée, il faut notamment comparer le statut LMNP ou LMP et les modalités d’imposition des revenus. Pour une SCI, l’arbitrage IR/IS peut modifier significativement la fiscalité pendant la détention et lors de la cession. L’analyse doit donc être réalisée sur l’ensemble du cycle de l’investissement : acquisition, financement, exploitation, revente et transmission.

La TVA immobilière obéit à des règles différentes selon la nature du bien et de l’opération. Pour certaines reventes réalisées par des professionnels, notamment de terrains à bâtir ou d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans, le régime de TVA sur marge peut s’appliquer lorsque les conditions prévues par l’article 268 du CGI sont réunies.
Le régime applicable doit être déterminé avant l’opération afin d’intégrer correctement la TVA dans le prix de vente, les droits à déduction et le calcul de la marge.

Oui. Un expert-comptable peut vous accompagner dans le suivi de plusieurs biens, sociétés ou activités immobilières, avec une vision globale de leur performance. Il peut notamment centraliser le suivi comptable et financier, comparer la rentabilité des opérations, anticiper les besoins de trésorerie et vous aider à arbitrer entre acquisition, conservation, revente ou réinvestissement.

Une SCI relève par principe de l’impôt sur le revenu (IR) lorsqu’elle exerce une activité civile. Elle peut, sous conditions, opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
L’arbitrage doit notamment intégrer la possibilité d’amortir les immeubles à l’IS, la fiscalité des bénéfices conservés dans la société et le traitement fiscal de la revente.