Bail commercial et bail professionnel : quelles différences ?

Le bail commercial et le bail professionnel correspondent tous deux à un contrat de location de locaux professionnels. Tout comprendre aux différents types de baux.

Le bail commercial

Présentation du bail commercial

Il s'agit d'un contrat de location de locaux destinés à l'exploitation d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Aucun formalisme n'est requis pour l'établissement de ce bail (un contrat écrit sera évidemment plus sécurisant).

Quant au montant du loyer, il est fixé librement par les deux parties. Ce montant peut être révisé tous les ans ou tous les 3 ans selon l’indice des loyers tertiaires (ILAT) ou selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) en fonction de l’activité.

Durée du bail commercial

Ce contrat est conclu pour une durée minimale de 9 ans (sauf en cas de location saisonnière ou dérogatoire), il ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée.

Le locataire peut résilier son bail commercial à l’issue de chaque période de 3 années. Cette résiliation s'effectue par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois à l'avance. Il est possible pour le locataire de résilier le bail en dehors de ces périodes triennales à la condition qu'il parte à la retraite ou qu'il soit déclaré invalide (en respectant la même procédure que pour la résiliation triennale). De même, le bailleur peut rompre le contrat à tout moment s'il souhaite reconstruire l'immeuble ou effectuer des travaux de réparation (là encore il devra respecter le délai de 6 mois, et notifier sa décision par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception).

Renouvellement du bail commercial

Le bail commercial a cette particularité de permettre au locataire de prétendre au droit au renouvellement du bail sous réserve de remplir quelques conditions. En effet, il doit :

  • Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM) ;
  • Avoir effectivement exploité son fonds de commerce sur les 3 dernières années.

Le bailleur peut refuser ce renouvellement, il devra alors verser au locataire une indemnité d'éviction (dans la majorité des cas, le montant de cette indemnité est égale à la valeur du fonds de commerce).

La sous-location est en principe interdite sauf clause explicite dans le contrat ou accord écrit du bailleur, accord qui prendra la forme d'une lettre ou d'un avenant au bail.

Le bail professionnel

Présentation du bail professionnel

Il s'agit d'un contrat de location de locaux destinés aux professionnels imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), comme les activités libérales. Il est aussi utilisé pour les associations exerçant une activité lucrative.

Bien que n’étant soumis à aucun formalisme particulier, le bail professionnel doit obligatoirement être écrit.

Durée du bail professionnel

Ce contrat de bail est conclu pour une durée minimale de 6 ans. Le montant du loyer ainsi que les modalités de révision de ce loyer sont fixés librement par les parties.

Renouvellement du bail professionnel

Le bail professionnel ne permet pas de prétendre au droit au renouvellement. Cependant, à la fin du bail, si celui-ci n'a pas été dénoncé 6 mois avant la fin par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, il est reconduit tacitement pour une durée identique.

Le locataire peut résilier son bail à tout moment. Il lui suffit de prévenir le bailleur au moins 6 mois à l'avance soit par huissier, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sauf disposition contraire explicitement inscrite dans le contrat de bail, le locataire peut sous-louer ou céder librement son bail.

 

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