Qu’est-ce qu’une SCI ?

Outil patrimonial par excellence, la SCI présente de nombreux atouts. Quels sont-ils ? Comment fonctionne une SCI ? Focus sur la SCI : avantages et inconvénients.

SCI : définition

Une SCI est une société civile immobilière regroupant au minimum deux associés. Ces associés s’unissent dans le but d’acheter un bien immobilier. Tout le fonctionnement de la SCI sera défini dans les statuts.

Fonctionnement d’une SCI

Le représentant de la SCI est le « gérant ». Il est désigné soit dans les statuts soit dans un procès-verbal de nomination de la gérance. Les statuts définiront l’étendue des pouvoirs de ce gérant. Les associés quant à eux, disposent d’un droit de vote pour les prises de décision lors des assemblées générales.

Une fois par an, il faudra réunir les associés de la SCI. A la suite de cette réunion, un procès-verbal d’assemblée (qui n’est ni plus ni moins qu’un compte rendu) sera établi. Ce PV reprendra les décisions prises lors de la réunion des associés et devra être conservé par le gérant de la SCI.

Bon à savoir : Des mineurs peuvent être associés d’une SCI. Cependant, il faudra vous renseigner sur les potentielles difficultés que vous pourriez rencontrer (accord du juge des tutelles pour la signature d’actes graves par exemple, crédibilité auprès de la banque pour l’octroi d’un emprunt, etc.).

Imposition de la SCI : IS ou IR ?

La SCI sera par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR) si elle n’est pas destinée à un usage commercial, autrement, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans le premier cas, elle est dite « transparente » car les associés déclarent les revenus fonciers dans leur déclaration d’imposition. Dans le second cas, elle est dite « opaque ».

Pour une SCI soumise à l’IS, les règles comptables applicables sont les mêmes que pour les sociétés commerciales. Ainsi, la SCI devra transmettre tous les ans son bilan comptable au Greffe du Tribunal de Commerce. Notez qu’elle pourra également déduire des charges les frais d’acquisition, les droits d’apport et les amortissements des immeubles. Cependant l’imposition sur les plus-values sera plus élevée.

Enfin, les bénéfices de la SCI distribués aux associés seront imposés comme les dividendes d’une société commerciale.

Bon à savoir : Opter pour l’imposition sur les sociétés est irrévocable, une fois ce choix effectué, il ne sera plus possible d’opter pour l’impôt sur le revenu.

Les avantages de la SCI

La SCI est une société présentant de nombreux avantages :

  • La SCI étant une personne morale dotée d’une capacité juridique, elle peut emprunter en son nom ;
  • Acquérir un bien par le biais d’une SCI facilitera également l’entrée de nouveaux investisseurs ou associés ;
  • La SCI est une alternative à l’indivision, elle facilite la transmission du bien. En effet, en cas de décès de l’un des associés, ses ayants droits recevront des parts sociales correspondants à leur « part » dans ce bien. Les ayants droits pourront donc soit devenir associés de cette SCI soit décider de repartir avec une somme d’argent, ils devront alors « céder leurs parts » ;
  • Le don d’un immeuble via une SCI permet de limiter le montant des droits de donation ;
  • La SCI est favorable aux concubins par le mécanisme de démembrement croisé des parts. Chaque concubin se trouve alors nu propriétaire des parts de l’autre et usufruitier de ses propres parts ;
  • La SCI peut être assujettie à l’impôt sur les sociétés, ce qui est particulièrement intéressant pour les personnes imposées sur le revenu dans les tranches supérieures.

Les inconvénients de la SCI

En revanche, créer une SCI est assez coûteux. Tout d’abord, il faudra rédiger ou faire rédiger des statuts. Par ailleurs, les coûts incompressibles à la création devront être pris en compte : l’insertion d’une annonce légale de constitution dans un journal d’annonces légales, le dépôt de votre dossier au Greffe du Tribunal de Commerce et son enregistrement. Par la suite, durant la vie de la SCI, chaque modification statutaire entrainera également un coût. Par rapport à l’indivision, une SCI sera plus couteuse à la création. De même, les droits d’enregistrements payables lors d’une cession de parts sociales sont plus élevés que dans le cadre d’une indivision (5% contre 2.5%). Enfin, une imposition sur la plus-value sera appliquée lors d’une cession de parts sociales d’une SCI.

Enfin, la SCI nécessite de tenir une comptabilité plus stricte et rigoureuse.

 

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